Wanneer je een beleggingspand wilt financieren is er altijd een taxatierapport nodig. Het beleggingspand moet getaxeerd worden in verhuurde staat. Zo krijgt de financierder een goed beeld van de marktwaarde van het object.
Het lijkt zo makkelijk: je koopt een beleggingspand en dat heeft een financiering nodig. Het pand wordt getaxeerd en de bank verstrekt – als je als debiteur bent goedgekeurd – er een percentage financiering op. Dit staat ook bekend als de ‘loan to value’. Echter gaat de taxatie niet zo gemakkelijk…
Veel beleggers hebben geen idee wat er komt kijken bij de vereisten van een taxatie van een beleggingspand in verhuurde staat. Er zijn veel aspecten waar je in een vroeg stadium rekening mee moet houden.
Banken hebben een ‘shortlist’ met taxateurs
Banken werken met een shortlist van taxateurs. Dat betekent dat niet elke taxateur in aanmerking komt om een kwalitatief taxatierapport op te stellen. Elke taxateur is beëdigd en dient zich te houden aan de wet en regelgeving. Helaas werkt het bij de banken niet zo. Banken zijn van mening dat ze zelf heel goed weten welke taxateurs kwalitatief kunnen taxeren naar de standaarden van de bank. Dat betekent dus dat niet iedere taxateur mag taxeren voor een bank. Ook zijn er banken die alleen werken met grote landelijke partijen en sluiten daarmee lokale partijen uit.
Feitelijk dient er voortijdig een keuze gemaakt te worden voor een financier om daarna de taxatieopdracht uit te zetten. Zo wordt er snelheid behouden in het financieringsdossier. Mocht je dit nog niet hebben gedaan, dan is het raadzaam om een taxateur – die op de shortlist staat van meerdere banken – te gebruiken als taxateur.
Onafhankelijkheid taxateur
Hoeveel wil je lenen en hoeveel heb je nodig? Er wordt wel eens gesteld dat er voor de crisis veel mogelijk was bij de taxateurs. Oftewel: jij stelde de norm en daar werd dikwijls gehoor aan gegeven. Mede door de crisis zijn wet, regelgeving en taxatiebeleid van de banken verder aangescherpt waardoor nu als standaard wordt opgenomen dat de bank enkel de opdrachtgever is voor de taxatie. Dit om de onafhankelijkheid van de taxatie te waarborgen. De bank geeft dus opdracht voor de taxatie, bepaalt wie er mag taxeren en jij betaalt de rekening.
Bovenstaande is op zich niet vreemd maar heeft wel geleid tot een verlamming van de sector. Omdat de rollen zijn omgedraaid (de bank bepaalt en de klant betaalt) is er angst ontstaan bij de taxateurs. Jij bent als klant faciliterend in informatievoorziening tijdens het taxatieproces en daarmee is de kous af. Je mag het conceptrapport of het rekenblad niet inzien, want de onafhankelijkheid van de taxateur dient te worden gewaarborgd.
Verschillende werkwijzen per bank
Banken hanteren allemaal een eigen manier van taxeren. Zo is er een bank die het van belang vindt dat iedere ruimte wordt gefotografeerd om de kans op misbruik van het onderpand te minimaliseren. Bij aanvang staat iedere ruimte op de foto en is de kans op bijvoorbeeld hennepteelt bij aanvang van de financiering uitgesloten.
Mocht de taxatie uitgevoerd zijn door een taxateur die niet op de shortlist staat, of mocht de verkeerde template zijn gebruikt, dan dient het taxatierapport aangepast te worden dan wel bij een andere partij uitgezet te worden. Kortom: dit kost extra tijd. Tijd die er vaak niet meer is.
Tips om rekening mee te houden bij het taxeren van een beleggingspand
- – Wees bewust van de shortlist en het feit dat niet iedere taxateur een beleggingspand kan taxeren
- – Denk goed na bij wie je de taxatie wilt uitzetten en met wat voor een doel
- – De taxatiewaarde in verhuurde staat is het vertrekpunt van de structurering van je aankoop. Zorg dat je vroegtijdig inzicht hebt in de mogelijke waardering en structurering van je financieringsmogelijkheden
- – Probeer zoveel mogelijk zelf een inschatting te maken op de waardering
- – Om onnodige kosten te besparen moet je feitelijk al een keuze hebben gemaakt voor een bank voordat je de uiteindelijke taxatie uitzet
- – Plan de taxatie op tijd in, taxateurs zijn altijd druk en hebben een gemiddelde doorlooptijd van 3-4 weken (uitzonderingen daargelaten)
