Begrippenlijst

Een achtergestelde lening is een lening waarbij de schuldeiser in het geval van faillissement van de schuldenaar wordt achtergesteld ten opzichte van concurrente (gewone) schuldeisers, denk hierbij aan leningen van een bank.

Over het algemeen wordt een achterstelling geëist in situaties dat een onderneming hard groeit, een beperkt eigen vermogen heeft dan wel onvoldoende kasstroom genereerd om de toekomstige financieringslasten en/of groei van de onderneming te servicen. Door financiers wordt een achtergestelde lening tot het eigen vermogen gerekend.

De vorm van een achtergestelde lening verschilt afhankelijk van de contractuele afspraken. Over het algemeen houdt de achterstelling in dat de achtergestelde lening pas mag worden terugbetaald nadat de andere schuldeiser(s) betaald zijn. In de regel wordt het betalen van rente wel toegestaan. Een combinatie van het niet betalen van de rente- en aflossingen is ook mogelijk.

De achtergestelde lening heeft slechts voorrang ten opzichte van de aandeelhouders, vennoten of inbrengers. Een achtergestelde lening kenmerkt zich door een hoger risico als gevolg van de achterstelling ten opzichte van de andere schuldeisers. Door het hogere risico wordt over het algemeen een hogere rente vergoed. De afspraken over de achterstelling van de geldlening wordt in een driepartijen overeenkomst vastgelegd; de verstrekker van de achtergestelde lening, de financier welke de lening achterstelt en de onderneming die de geldlening krijgt.

Bij een annuïteitenhypotheek blijven je maandlasten gedurende de looptijd gelijk. Het bedrag dat je elke maand betaalt, wordt de annuïteit genoemd.

Het maandelijkse bedrag bestaat uit aflossing en rente. De samenstelling van het bedrag dat je maandelijks betaalt, verandert per maand. In de annuïteit is in het begin het aflossingsbestanddeel zeer laag, maar neemt gedurende de looptijd van de lening toe. Voor het rentebestanddeel geldt het omgekeerde.

De annuïteiten hypotheek is een hypotheekvorm welke veel wordt toegepast bij de financiering van de eigen woning. Door het lage aflossingscomponent in de begin periode is dit fiscaal een interessante hypotheekvorm. In de zakelijke markt zijn er weinig aanbieders die een annuïteitenhypotheek aanbieden. Bij onze Duitse financiers is dit meer gebruikelijk dan bij de Nederlandse financiers.

Een bankhypotheek is een hypothecaire zekerheid voor al hetgeen een debiteur uit hoofde van een financiering op dit moment of in de toekomst schuldig mocht zijn of worden. Dit recht van hypotheek blijft bestaan ook indien de debiteur geen schuld meer heeft aan de financier. De bankhypotheek vervalt pas als deze wordt doorgehaald. Het voordeel van deze vorm van hypotheekrecht is dat afgeloste bedragen in overleg met uw financier opnieuw opgenomen kunnen worden zonder dat men opnieuw naar de notaris moet.

Een beleggingsfinanciering is een langjarige (> 2 jaar) financiering die beschikbaar wordt gesteld ter financiering van een commercieel vastgoed/verhuurt vastgoed/beleggingspand.

Kenmerkend voor een beleggingsfinanciering is dat er sprake is van een periodieke aflossing. De hoogte van de aflossing hangt af van het type object, de verhouding van de beleggingsfinanciering met de waarde van het onderpand.

Een bouwdepot is een onderdeel van een financieringsstructuur. Een bouwdepot is een aparte geblokkeerde rekening waarop de bank een financiering op “uitboekt” indien deze niet direct besteedt kan worden voor de bouw en/of verbouw van een vastgoed object.

Een bouwdepot wordt door een bank toegepast wanneer de kredietnemer een bedrijfspand, woning en/of winkel wil (ver)bouwen. Uit het depot worden de verschillende bouwtermijnen betaald waardoor het mogelijk is bestedingscontrole toe te passen en de investering te volgen naar het gestelde budget.  Op het bouwdepot wordt een rente vergoed die gelijk is aan of iets lager is dan de te betalen rente op de financiering.

Een bouwfinanciering is een financiering die beschikbaar wordt gesteld voor de realisatie van nieuwbouw en/of een verbouwing van een (bestaand) object. De bouwfinanciering wordt verstrekt om de herontwikkeling en/of verbouwing mogelijk te maken.

Een bouwfinanciering is anders dan een beleggingsfinanciering op commercieel vastgoed / verhuurt vastgoed/beleggingspand. De waarde van het object neemt toe naarmate de bouw vordert. De financiële instelling zal de bouwfinanciering hier zoveel mogelijk op aan laten sluiten om het risico van de bouwfinanciering te beperken.

Je kan een bouwfinanciering aanvragen ter financiering van de grondaankoop, bijkomende kosten, ontwikkelingskosten en financieringskosten. Daarbij is het uitgangspunt dat de genoemde kosten wel een bijdrage hebben aan de waardestijging van het te financieren object.

De bouwfinanciering wordt in de regel verstrekt in twee vormen:

• Een rekening courant krediet
• Een lening met een bouwdepot.

Deze twee vormen kunnen ook gecombineerd worden. De uitkeringen uit het bouwdepot vinden plaats naargelang de bouw vordert. Veelal wordt er een betalingsschema overeengekomen conform de bouwplanning. Bij grotere en/of risicovollere bouwprojecten kan er een bouwinspecteur ingeschakeld worden om de voortgang te beoordelen.

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een begrip dat veel wordt gebruikt in de vastgoedmarkt om de (markt) waarde en de kwaliteit van een (koop) object uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement is een berekening die in procenten uitgedrukt wordt en de berekening is als volgt:

Bruto aanvangsrendement = de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie/de totale investering (inclusief aankoopkosten)

Een bullet lening is een lening die aan het einde van de looptijd van de lening in één keer moet worden terugbetaald. De bullet lening wordt vaak in een financieringsstructuur gehanteerd waarbij er naast de bullet lening ook een lineaire lening beschikbaar wordt gesteld.

Het gebruik van de bullet lening wordt steeds vaker toegepast. De rente ligt vaak hoger dan een lineaire lening.

Onder commercieel vastgoed verstaan we de aankoop en verkoop van bedrijfsobjecten, woonhuizen en andere gebouwen die geen eigen gebruik als einddoel hebben. Het commercieel vastgoed wordt verhuurd of doorverkocht.

Een converteerbare lening is een lening die onder bepaalde voorwaarden kan worden omgezet in een vooraf vastgesteld aantal aandelen op een vooraf vastgestelde datum. De verstrekker van de geldlening kan besluiten om gebruik te maken van zijn recht om de lening te converteren. Het vreemd vermogen wordt dan omgezet in eigen vermogen van de onderneming.

De executiewaarde is de prijs die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik door de meestbiedende potentiële koper zou zijn besteed.

De meeste financiële instellingen wensen de executiewaarde niet meer te ontvangen. Dit omdat een aantal essentiële elementen uit het Marktwaarde begrip ontbreken en het de marktwaardebasis ontzegt.

Een grondfinanciering is een financiering die beschikbaar wordt gesteld voor de aankoop en/of herfinanciering van één of meerdere grondposities. Een grondfinanciering wordt in de regel enkel verstrekt wanneer de financiële instelling ook voornemens de herontwikkeling en/of verbouwing te financieren.

De grondfinanciering heeft dan ook als doel uiteindelijk de herontwikkeling en/of verbouwing te financieren. De looptijd van de grondfinanciering wordt vaak gelijkgesteld aan de verwachte looptijd om een perceel – locatie – object gereed te maken voor herontwikkeling en/of verbouwing.

Je kan een grondfinanciering aanvragen ter financiering van de kosten die gerelateerd zijn aan de herontwikkeling. Denk hierbij aan kosten voor het bouwrijp maken (o.a. sloop en sanering), bijkomende kosten (o.a. architect) en financieringskosten. Uitgangspunt is dat de genoemde kosten wel een bijdrage hebben aan de waardestijging.

Een handelsfinanciering is een financieringsfaciliteit die beschikbaar wordt gesteld ter financiering van de aankoop van commercieel vastgoed/verhuurt vastgoed/beleggingspand/vastgoed wat op korte termijn weer wordt verkocht. Het doel van de aankoop is het doorverkopen en niet het beleggen. De looptijd is kort.

De hefboomwerking houdt in dat er wordt belegd met geleend geld waarbij de opbrengst van de belegging hoger is dan de financieringsrente.

Er wordt bijvoorbeeld belegd in commercieel vastgoed met meer geleend geld dan eigen geld omdat de opbrengst op de belegging hoger is dan de financieringsrente.

De hypothecaire inschrijving is de vermelding van een recht van hypotheek in het hypotheekregister. In het hypotheekregister wordt vermeld aan wie het recht is verleend en voor welk bedrag. De hypotheek recht komt tot stand op het moment van inschrijven.

Een hypotheek is een lening waarvoor een recht op hypotheek als zekerheid is gesteld. Een hypotheek is hetzelfde als een hypothecaire lening.

Een lening is een overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere een geldbedrag verstrekt met de verplichting deze op nader te formuleren wijze terug te betalen. In de overeenkomst worden de rente verplichting en de wijze van aflossen nader vastgelegd. De rente is een vergoeding voor het verstrekte geldbedrag. Deze kan variabel of vast zijn voor de looptijd van de financiering. Een lening kent een vaste hoofdsom en een schema van aflossingen (kan ook aflossingsvrij zijn).

De loan to value, afgekort LTV,  is een begrip dat veel wordt gehanteerd in de vastgoedmarkt. Het is een kengetal dat procentueel de hoogte van de lening weergeeft ten opzichte van de waarde van het onderpand, bijvoorbeeld het commercieel vastgoed/verhuurt vastgoed/beleggingspand. Bij een LTV van 100% is de vastgoedfinanciering even hoog als de waarde van het commercieel vastgoed/verhuurt vastgoed/beleggingspand

De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (IVSC, 2007). Bij de marktwaarde wordt geen rekening gehouden met hypotheken, schuldbekentenissen of andere dergelijke lasten die op het object rusten (RICS, 2010).

Een mezzanine financiering is een financiering die zich kenmerkt door een erg hoog risicoprofiel. De mezzanine financiering is het aandeel in de financiering wat niet wordt afgedekt door zekerheden. Een mezzaninefinanciering is een achtergestelde lening, dat wil zeggen dat deze lening bij een eventueel faillissement na alle reguliere leningen pas wordt terugbetaald. Door dit hoge risicoprofiel wordt er een hogere rente gevraagd, deze kan oplopen tot drie keer de normale rente. Daarbij wordt ook vaak een warrent gevraagd. Een warent geeft de financier het recht om bij een beurgang of verkoop een vooraf afgesproken percentage van het aandelenkapitaal te kopen tegen een vooraf afgesproken prijs. Gedurende de looptijd worden geen aflossingen gevraagd alleen een hoge rente.

Er zijn tegenwoordig nog steeds een beperkt aantal financiële instellingen die mezzanine financieringen verstrekken. Andere mogelijkheden om mezzanine financieringen te regelen zijn onder andere private equity, crowdfunding, familieleden, vrienden en collega-ondernemers.

Het netto aanvangsrendement (NAR) is een begrip dat veel wordt gebruikt in de vastgoedmarkt om de (markt) waarde en de kwaliteit van een (koop) object uit te drukken. Het netto aanvangsrendement is een berekening die in procenten uitgedrukt wordt en de berekening is als volgt:

Netto aanvangsrendement = bruto huuropbrengsten – exploitatielast/de totale investeringssom (inclusief aankoopkosten)

Een obligatie is een lening aan een bedrijf of overheid. Deze lening wordt voor een vaste looptijd aangegaan. Gedurende de looptijd wordt een vergoeding betaald uitgedrukt in een jaarlijks percentage op het uitgegeven bedrag, de rente. Aan het einde van de looptijd wordt de hoofdsom terugbetaald. Naast de rentevergoeding en de aflossingscondities is het ook mogelijk andere afspraken te maken bij bijvoorbeeld betalingsproblemen.

Een overbruggingskrediet wordt afgesloten om een vastgestelde periode te kunnen overbruggen. Een overbruggingskrediet wordt vaak beschikbaar gesteld ter overbrugging van vastgoedtransacties waar de overwaarde aangewend dient te worden voor de aankoop van het nieuwe vastgoed.

De looptijd van het overbruggingskrediet is gelijk aan de tussenliggende termijn (aankoop versus verkoop), meestal tussen de 6 maanden en 2 jaar. Het rentepercentage  op een overbruggingskrediet is doorgaans hoger dan een reguliere hypothecaire financiering. Op een overbruggingskrediet hoeft in de regel niet tussentijds afgelost te worden.

Bij bedrijven wordt een overbruggingskrediet vaak gebruikt om een bedrijf de mogelijkheid te geven voor een strategische wijziging te maken en mogelijke betalingsproblemen op korte termijn te voorkomen.

Een perpetuele lening is een eeuwigdurende lening.

Het recht van hypotheek is een zakelijk recht, het recht op een registergoed wat als zekerheid is gegeven bij een vordering. Het recht van hypotheek geeft de hypotheekhouder de bevoegdheid bij het niet nakomen van de hypotheekgever gestelde verplichtingen, in beginsel zonder tussenkomst van de rechter, de onroerende zaak gedwongen te verkopen en de koopsom aan de notaris te geven. De hypotheek houder heeft vervolgens voorrang op de opbrengst ten opzichte van andere crediteuren en is dan ook preferent.

Een rekening courant krediet is een overeenkomst, waarbij de ene partij aan de andere een geldbedrag ter beschikking stelt zonder een vaste hoofdsom met aflossingen maar met een maximale limiet. De vergoeding voor het gebruik van de faciliteit, de rente, is altijd variabel. Bij een rekening courant krediet betaal je alleen rente over het werkelijke gebruik van het rekening courant krediet. De rente van een rekening courant krediet is vaak hoger dan bij een (hypothecaire) lening. Naast de rente dient er vaak ook nog kasvoorschot provisie of kredietprovisie betaald te worden.

Een Roll-over lening is een lening vorm tussen twee partijen om gedurende een langere periode geld te lenen waarbij het rentepercentage periodiek wordt herzien. De rente “rolt” bij wijze periodiek door. Bij een Roll-over lening met een variabele hoofdsom kan de renteaanpassing eveneens de hoofdsom worden gewijzigd. Een Roll-over lening met variabele hoofdsom combineert de voordelen van een lange termijn financiering met de voordelen van een krediet.

Senior debt is de schuld die voorrang heeft op de zekerheden die zijn afgegeven ten opzichte van andere (o.a. junior, achtergestelde) financiers van een onderneming. Door de voorrangspositie op de zekerheden heeft de senior financiering voorrang op terugbetaling op andere schuldeisers, zoals crediteuren, bij eventueel een faillissement.

Een splitsingsfinanciering is een financiering die wordt verstrekt ter financiering van een van een herontwikkeling en/of verbouwing met als doel het splitsen van een object(en) in (meerdere) appartementsrechten.

De looptijd van een splitsingsfinanciering is in de regel gelijk aan de verwachte doorlooptijd van de realisatie.

Een uitpondfinanciering is een financiering die wordt verstrekt op verhuurde appartementen en/of (eengezins) woningen waarbij de eigenaar de intentie heeft de wooneenheden te verkopen aan de huidige huurders dan wel bij leegstand aan derden.

In de regel is de hoogte van een uitpondfinanciering hoger als een beleggersfinanciering daar een waarde van het vastgoed vrij en leeg hoger is dan in verhuurde staat.

Doordat er veelal sprake is van een hogere financiering is er vaak sprake van een beperktere betaalbaarheid van een genormaliseerde aflossing kijkende naar de hoogte van de uitpondfinanciering. De financiële instelling zal altijd scenario’s maken waarbij de hoogte van de financiering ten opzichte van de waarde van het onderpand, de risico afbouw zijnde standaard aflossingen, mogelijke aflossing bij verkoop en de betaalbaarheid van de financieringslasten worden afgewogen om een passend risicoprofiel te verkrijgen.

Bij een vaste hypotheek is er een directe koppeling tussen de verstrekte geldlening en de hypotheekinschrijving. In de hypotheekakte is geregeld dat het hypotheekrecht daalt naarmate op de lening wordt afgelost, waardoor de schuld daalt. Het nadeel van deze hypotheekvorm is dat eerder afgeloste bedragen niet meer kunnen worden opgenomen onder hetzelfde hypotheekrecht. Er zal weer een nieuwe hypotheek gevestigd dienen te worden.

Een vastgoedfinanciering voor commercieel vastgoed heeft als doel een aankoop van een bedrijfsobject, woonhuis en andere gebouwen die geen eigen gebruik als einddoel heeft te financieren. Het aan te kopen commercieel vastgoed wordt verhuurd aan derden.

De vastgoedfinanciering voor commercieel vastgoed heeft andere producteigenschappen dan een eigen woninghypotheek of een bedrijfsfinanciering.